Giriş
İşbu blog notunda sırasıyla kiralayanın hapis hakkının kapsamı, kiralayanın hapis hakkı kapsamında değerlendirilebilecek ve değerlendirilemeyecek hususlar, alt kiracılıkta ve üçüncü kişilere ait mallarda hapis hakkı, haktan feragat, hakkın doğumu ve sona ermesi, kullanımı ve usulü ile takip hakkına ilişkin bilgi vermek amacıyla hazırlanmıştır.
Hukuki Değerlendirme
- Kiralayanın Hapis Hakkı
Kira sözleşmelerinde kiraya verenin kira bedeli alacağını tahsil edebilmesi konusunda özel bir koruma mevcuttur. Türk Borçlar Kanunu, kiralayana hapis hakkı adı altında kanuni bir rehin hakkı tanımıştır (TBK m. 336 vd.). Bu rehin hakkı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen genel hapis hakkının özel bir düzenlemesi olarak görülmektedir.
TBK MADDE 336- “1-Taşınmaz kiralarında kiraya veren, islemiş̧ bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir.
2-Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu asmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.
3-Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.”
TBK m. 336/1’de hapis hakkıyla güvence altına alınan alacaklar; kiralayan, geçmiş bir yıllık ve işleyecek altı aylık kira alacağının teminatını teşkil etmek üzere; kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkı vardır. Kiralayanın bu hakkı yukarıda açıklanan dönem içinde doğmuş ve doğacak kira alacaklarını teminat altına almak üzere her zaman kullanılabilir.[1]
Ayrıca İİK m.270 ve 271 maddeleri hükümleri de kiraya verenin hapis hakkına ilişkin düzenlemedir. Hapis hakkı kira alacağının teminatı olarak, kiralanana getirilen, haczi kabil taşınır eşya üzerinde kullanılabilir. [2]Kiraya veren hapis hakkına dayanarak, kira alacağını ödenene kadar kiralanandaki taşınır eşyaya el koyabilir ve bu eşyanın paraya çevrilmesi yoluyla alacağının karşılanmasını talep edebilir. Bütün taşınmaz kiralarında uygulanabilir.
Hapis hakkının asli işlevi, kiraya verenin kira alacağının tahsilini güvence altına almasıdır. Kiracının, kira borcu bakımından zaten kişisel sorumluluğu bulunduğundan güvence oluşturan kiracıya ait taşınırlardır. Kiraya veren bunlara el koyabilmektedir. Bu durum hapis hakkının ayni hak olduğunu, ayni haklardan da teminat amaçlı rehin hakkı olduğu ve yasa koyucu tarafından kiraya verene özel bir hak tanıdığı sonucunu ortaya koymaktadır.
Bu rehin hakkı kiralayana soyut bir ayni hak sağlar. Kiralayanın kiralanana getirilen menkul mallar üzerindeki rehin hakkı kapsamına girer. Dolayısıyla hapis hakkının güvence altına aldığı alacağı rüçhanlı alacak haline dönüştürdüğü söylenebilir.[3]Bu hükümler, TBK m. 358 hükmünce ürün kirasına, TBK m. 580/2’nin yollamasıyla konaklama yerleri, garaj, otopark ve benzeri yerleri işletenlerin alacaklarına da uygulanır.
- Hapis Hakkının Kapsamına Giren Mallar
Türk Borçlar Kanunu kiracının taşınmazda bulunan her türlü eşyası üzerinde hapis hakkının kullanılmasına imkân tanımamaktadır. 336. maddenin 1. fıkrasına göre, hapis hakkının “kiralananda bulunan döşenmesine ve kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde” kullanılması mümkündür. Anlaşılacağı üzere eşya taşınır olmalıdır. Ancak eşya taşınmazın bütünleyici parçası olmamalıdır.
Mesken de bulunan halıların, mobilyaların, tabloların, beyaz eşyaların, elektronik eşyaların haczi kabil olmak kaydıyla (TBK m. 336/3) hapis hakkına konu teşkil edeceğinde tereddüt etmemek gerekir.[4]TBK m. 336/3’e göre kiralayanın hapis hakkının ancak kiracının haczi kabil malları üzerinde kullanılabileceği belirtilmiştir. Hapis hakkının kullanılması için sadece kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde olacağını dikkate aldığımızda, kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlardan haczi kabil olmayanlar da hapis hakkı kapsamında olmayacaktır
Hapis hakkı kapsamındakilere örnek verecek olursak;
• Elbise gibi kişisel eşyalar, kişisel bakım eşyaları, bavulları, taşınabilir müzik ve spor aletleri[5]üzerinde hapis hakkı kullanılamaz.
• Para, kıymetli evrak, altın, gümüş, değerli taş, antika ve süs eşyası hapis hakkına konu olamaz (İİK m. 82/I,3).[6]
• Haczedilebilir olmalarına rağmen kiracı ile aynı çatı altında yaşayanların gerekli eşyası (bir adetse) hapis hakkına konu olamaz (İİK m. 82/I,3).
• İşyeri olan kiralananda satılmak veya depolanmak üzere bulunan eşyalar üzerinde de hapis hakkı kullanılamaz.[7]
• Haczedilebilir olmalarına rağmen bir avukatın bürosunda bulunan, masa, sandalye, bilgisayar, telefon, kütüphane (bir adetse) hapis hakkına konu olamaz (İİK m. 82/I,2).
• Kiralananın kullanılmasına yarasa bile, kiracı çiftçinin kendisinin ve ailesinin geçimi için zaruri olan arazi ve çift hayvanları ve nakil vasıtaları ve diğer eklenti ve ziraat aletleri, çiftçi değilse sanat ve mesleği için lüzumlu olan alet ve edevat ve kitapları (bir adetse) hapis hakkına konu olamaz (İİK m. 82/I,4).
• Kiralananın kullanılmasına yarasa bile, çiftçi ve bağcı kiracının, gelecek mahsul için lazım olan tohumluğu (İİK m. 82/I,6); bağ, bahçe için lüzumlu bulunan alet ve edevat; kiracı hayvancılıkla uğraşıyorsa kendisi ve ailesinin maişetleri için zaruri olan miktarda hayvan ve bu hayvanların üç aylık yem ve yataklıkları (İİK m. 82/I,7) hapis hakkına konu olamaz.
- Alt Kiracılıkta Hapis Hakkı
TBK 336. maddesi sadece asıl kiracının değil alt kiracının malları üzerinde de kiraya veren tarafından hapis hakkının kullanılmasına izin vermiştir. Kiraya verenin önceden alt kiradan haberdar olmaması da bu sonucu değiştirmeyecektir. Ayrıca hakim görüşe göre, asıl kiraya verenin alt kiracının eşyası üzerindeki hapis hakkı asıl kiracının bu eşya üzerindeki hapis hakkından bağımsızdır.[8]Bu nedenle birinci kiracı, alt sözleşmesindeki hapis hakkından feragat etmiş olsa bile, asıl kiraya verenin alt kiracının eşyası üzerindeki hapis hakkı ortadan kalkmaz[9]yani alt kiracılık ilişkisi ilk kiralayanı bağlamadığından ve bu ilişki ilk kiracının sorumluluklarını kaldırmadığından, ilk kiralayan alt kiracılığa konu olmuş olsa bile kiralananda bulunan ilk kiracıya ait mallar üzerinde hapis hakkı geçerlidir.[10]
- Üçüncü Kişilere Ait Mallarda Hapis Hakkı
TBK MADDE 337- “Üçüncü kişilerin, kiraya verenin kiracıya ait olmadığını bildiği veya bilmesi gerektiği eşya ile çalınmış̧, kaybolmuş̧ veya başka bir biçimde malikinin elinden iradesi dışında çıkmış̧ eşya üzerindeki hakları, kiraya verenin hapis hakkından önce gelir.
Kiraya veren, kiracı tarafından kiralanana getirilmiş̧ olan taşınırların kiracının mülkiyetinde olmadığını kira sözleşmesi devam ederken öğrendiği hâlde, sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonu için feshetmezse, bu eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.”
Kiraya verenin hapis hakkını üçüncü kişilerin malları üzerinde de kullanılmasına bir engel bulunmamaktadır. Bu bakımdan söz konusu malların kiracı veya alt kiracı tarafından getirilmiş olması arasında bir fark mevcut değildir. Fakat kanun tarafından bir sınırlama getirilmiştir. Bu maddenin birinci fıkrasında kiraya veren iyiniyetli olması şartıyla kiracının zilyetliğindeki üçüncü kişilere ait eşya üzerinde de hapis hakkını kullanabilir. Fakat kiraya veren bu hakkı kullandığı anda iyiniyetli olmalıdır.[11]Yani kiralayanın kiralananda bulunan malların, iyi niyetle üçüncü kişiye ait olduğunun bilmediği veya bilmesi gerekmediği hallerde hapis hakkı, üçüncü kişilere ait malları da kapsar.[12]Ancak istisnası ise kiracının zilyetliğindeki taşınır eşya üçüncü kişinin elinden çalma, kaybolma veya başka bir sebeple rızası dışında çıkmışsa kiraya veren söz konusu taşınır eşya üzerinde iyiniyetli olsa bile hapis hakkını kullanamaz.[13]
Maddenin ikinci fıkrası hükmünün aksine ise; eğer kiraya veren en yakın için sözleşmeyi feshi ihbar etmezse o eşya üzerindeki hapis hakkının tamamını kaybetmez; sadece en yakın feshi ihbar anına kadar geçecek sürede doğmuş kira bedeli için hapis hakkını kullanabilir. [14]
- Hapis Hakkından Feragat
Kiraya verenin hapis hakkından feragat etmesi mümkündür. Böyle bir feragat kira sözleşmesi ile baştan yapılabileceği gibi sonradan da gerçekleşebilir. Hatta feragatin açıkça olması zorunluluğu da mevcut değildir. Doktrinde kiraya verenin hapis hakkına başvurmak yerine, hacizli takip başlatmasının veya iflas başvurusunda bulunmasının dahi zımni bir feragat olarak yorumlanması gerektiği kabul edilmektedir.[15] Bununla birlikte bu feragatin sürekli olmadığı, sonradan muaccel olan ve ödenmeyen kira bedelleri için kiraya verenin yine hapis hakkına başvurmasına engel teşkil etmeyeceği gözden uzak tutulmalıdır.
Aynı zamanda haczedilemeyen mal ve hakların haczedilebileceğine ilişkin önceden anlaşma yapılamayacağından (İİK m. 83/a), kira sözleşmesinde hapis hakkının kapsamını genişletecek şekilde anlaşma yapılamaz, yapılsa bile geçerlilik arz etmez.
- Hapis Hakkının Doğumu ve Sona Ermesi
Eşyanın kiralanana getirilmesiyle başlar ve borç doğduğu oranda hapis hakkı doğar. Kira alacağı ödendiği oranda sonra erer.[16]Kiralayanın eşyanın getirildiğinden haberinin olup olmaması hapis hakkının doğumu açısından önem arz etmez. Malın kiralanandan tamamen ayrılması halinde hapis hakkı sona erer fakat geçici olarak çıkarılması halinde hapis hakkını sona ermez devam eder. Bu kiralayanın hapis hakkının sağladığı önceliğin bir sonucudur.
- Hapis Hakkının Kullanılması
TBK Madde 338:
Kiracı, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istediği takdirde, kiraya veren, alacağını güvence altına almasını sağlayacak miktardaki taşınırı, sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkoyabilir.
Alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.
Kanun maddesinden de anlaşılacağı üzere kiraya verenin seçimlik bir hakkı olup ister Sulh hâkiminden, isterse de icra dairesinden defter tutulması yolu ile taşınırlar üzerinde hapis hakkının konulmasını isteyebilir. Fakat her türlü kararı uygulayacak olan icra dairesidir.
İkinci fıkra ise İİK m. 271“Gizlice veya cebirle götürülmüş̧ eşya, götürülmelerinden on gün içinde icra dairesinin emri ile ve zabıta kuvvetiyle geri alınabilir. İyi niyet sahibi üçüncü şahısların hakları saklıdır (f.1). İhtilaf halinde mahkeme basit yargılama usulü̈ ile meseleyi halleder ve karara bağlar (f.2).” ile birlikte değerlendirilmelidir. Böylece alıkoyma kararının konusu olan eşya, gizlice veya zorla götürülürse, götürülmelerinden başlayarak on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilebilmesi için ilgili talep icra dairesine yapılacaktır. İcra dairesinin kararını kolluk gücü yerine getirecektir.
Kiraya veren hapis hakkını kullanmak için, yasa maddesi gereği seçimlik hakkını kullanıp icra dairesinden kiracıya ait taşınırlar üzerinde hapis hakkını kullanmak isterse, icra müdürü İİK 270 maddesi “hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini yapar ve rehnin paraya çevirme yolu ile takip talebinde bulunması için kiralayana on beş günü geçmemek üzere münasip bir mühlet verir” gereği alacaklıya defter tutup, süre verir.[17]Kiraya veren süresi içerisinde rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takip yaparsa takip sonucunda hapis konusu eşya üzerinden alacağını tahsil etme imkânına sahip olmaktadır.
- Defter Tutulması
Kiralayan daha önce bir icra takibinde bulunmadan, hapis hakkının muhafazası için icra müdürüne veya sulh hâkimine tarafında defter tutulmasına karar verilebilmesi için kiracının, taşınmak veya kiralananda bulunan taşınırları başka bir yere taşımak istemesi gerekir (TBK m. 338/1). Kiracının bu kapsama giren eylem veya istekleri yoksa sulh hâkimi veya icra müdürlüğünden hapis hakkının kullanımı için talepte bulunulamaz. Ayrıca her talep için ayrı dosya açılır bu ister sulh hakiminden ister icra müdürlüğünden talep edilmiş olsun.
Kiralayan, icra dairesine kiracı ile aralarında bir kira sözleşmesi bulunduğu hakkında bilgi vermekle yükümlüdür. İcra müdürünün, kiralayanın hapis hakkının mevcut olup olmadığını incelemek yetkisi kesinlikle yoktur; ancak, kiralayanın ibraz ettiği belgelerden (meselâ, kiranın ödendiğine dair makbuzlardan), kiralayanın hapis hakkı olmadığı açık bir şekilde anlaşılmakta ise, icra müdürü, o zaman hapis hakkının defterini tutmaz. Fakat, hapis hakkının şüpheli olduğu hallerde de icra müdürü defter yapmaya mecburdur. Geçmiş bir yıllık kira hakkında hapis hakkına tâbi eşyanın defterinin yapılabilmesi için, kiralayanın, TBK m.338’deki gibi hakkının tehlikeye girdiğini ispat etmesine gerek yoktur. Geçmiş bir yıllık kira hakkındaki talebi, icra dairesince başka bir şart aranmaksızın yerine getirilir. İşlemekte olan altı aylık kira henüz muaccel olmadığından, burada kiralayanın talebinin yerine getirilebilmesi için, kiralayanın, kiracının kiralanandan çıkmak yahut kiralanan dahilinde bulunan şeyleri alıp götürmek teşebbüsünde bulunduğu (TBK m.338), başka birdeyişle hapis hakkının tehlikeye girdiği hakkında icra dairesine kanaat vermesi gerekir.
İcra dairesi, kiralayanın talebini yukardaki şartlara uygun bulursa, kiralayanın üzerinde hapis hakkı bulunan eşyanın bir defterini tutar (m.270, III). Kanunda bu defterin nasıl tutulacağı hakkında ayrıntılı hükümler yoktur. Burada, haciz hakkındaki hükümler kıyasen uygulanabilir. Kiracının alacaklıları tarafından daha önce haczettirilmiş malları da hapis hakkı defterine geçirilir ve bu malların satışı halinde, kiralayanın satış bedeli üzerinde rüçhan hakkı vardır.Fakat defter tutulmaması, başka alacaklılar tarafından gerçekleştirilen haciz ve paraya çevirme işlemlerinde sıra cetveline rüçhanlı olarak dâhil olmayı engellemez.[18]Yargıtay, kiralayanın hapis hakkını her zaman kullanabilecek bir hak olarak kabul etmekle beraber defter tutulmasının zorunlu olmadığı görüşündedir.
Kiracı, hapis hakkına tâbi malların defterinin tutulmasına karşı koyarsa, icra müdürü zabıtadan yardım isteyebilir. Bundan başka, icra dairesine başvurup yardım istemenin hapis hakkına tâbi malların kiracı tarafından kaçırılmasını önleyemeyeceği (yani gecikmesinde tehlike olan) hallerde, kiralayan doğruca zabıtaya başvurarak yardım isteyebilir (m.270, II). Bu halde, zabıta, hapis hakkına tâbi malların kaçırılmasına mâni olur ve aldığı tedbiri icra dairesine bildirir. Malların defterini yapmak görevi sadece icra dairesine aittir.Deftere hangi taşınırların yazılabileceği icra memuru tarafından TBK m. 336/1 ve TBK m. 336/3 yollamasıyla İİK m. 82 hükümleri birlikte ele alınarak belirlenir ve taşınır mallardan kira alacağını karşılamaya yetecek mal deftere yazılarak aynı zamanda her bir malın kıymet takdiri yapılır. Hapis hakkının kullanılması için defter tutulması istemi harca tabi değildir (Harçlar Kanunu m. 13/g).
- Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takip
Defter yapılmasının tesiri geçici olduğundan, kiralayanın, bunun devam etmesi için icra takibinde bulunması gerekir. Defteri yapan icra müdürü, kiralayana icra takibinde bulunması için onbeş günü geçmemek üzere uygun bir süre verir (m.270, III). Hapis hakkı taşınır rehni sayıldığından (m.23, II) kiralayanın kendisine verilen bu süre içinde başvuracağı yol, taşınır rehninin paraya çevrilmesiyoludur (m. 145-147). Fakat, m.45’dekinin aksine, burada kiralayan mutlaka rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipte bulunmak zorunda değildir; haciz (veya iflâs) yolu ile takipte de bulunabilir. Yalnız, kiralayan kendisine verilen mühlet içinde rehnin paraya çevrilmesi yolu ile takipte bulunmazsa, hapis hakkı defteri hükümsüz kalır; müddetinde takip yapılırsa, takibin neticesine kadar defter hükmünü muhafaza eder. Takip başlatılırsa ödeme emrinde tebliğden itibaren yedi gün içinde itiraz edilmez ve on beş gün içinde borç ödenmezse rehnin satılacağı bildirilir (İİK m. 146). Kiracı yedi gün içinde takibe itiraz etmezse takip kesinleşir ve on beş gün içinde borç ödenmezse hapis hakkına konu mallar satılabilir. Alacaklı takibin kesinleşmesinden itibaren altı ay içinde hapis hakkına konu malların paraya çevrilmesini talep etmelidir. Altı aylık süre içinde taşınırların paraya çevrilmesi talep edilmezse defter hükümsüz hale gelir ve takip düşer.
Son olarak; paraya çevirme ve süreci ise hiç şüphesiz icra vasıtasıyla gerçekleştirilecektir. İİK m.150/e vd., Paraya Çevirme), Sıra cetvelinde ise İİK m.140 hükümleri uygulanacaktır.
KAYNAKÇA
- Mustafa Alper GÜMÜŞ – TBK’na göre Kira Sözleşmesi
- Nalan KAHVECİ – Alt Kira ve Kiranın Devri
- Haluk TANDOĞAN – TBK – Özel Borç İlişkileri
- Kenan TUNÇOMAĞ – TBK Özel Borç İlişkileri
- Ali Cem BUDAK – İcra ve İflas Hukukunda Kiralayanın Hapis Hakkının Kullanılması
- Baki KURU – İcra ve İflas Hukuku
- Cevdet YAVUZ / Faruk ACAR / Burak ÖZEN – Türk Borçlar Hukuku Özel hükümler
- Murat İNCEOĞLU – Kira HUKUKU
- Şamil Demir – Kiralayanın Hapis Hakkı (Ankara Barosu)
[1]YARGITAY. 19. HD. 07.04.2005, E. 2004/9522, K. 2005/3781
[2]Tandoğan, s.175
[3]Budak, s. 23-24
[4]Budak, s. 33; Aydoğdu /Kahveci, s. 447
[5]Kahveci, s.91
[6]Yavuz, C. I, s. 1753.
[7]Gümüş, s.201
[8]Kahveci, s.93-94
[9]Tandoğan, s.179
[10]YARGITAY. 3. HD. 26.09.2002, 8847/10449
[11]Gümüş, s.202
[12]Budak, s. 38; Yavuz, C. I, s. 1755, Aydoğdu /Kahveci, s. 449
[13]Gümüş, s.203
[14]Tunçomağ, s.548
[15]Çetiner, s.239
[16]Budak, s. 49-51; Kahveci, s. 451.
[17]YAVUZ /ACAR / ÖZEN, s. 504.
[18]YARGITAY. 19. HD. 07.04.2005, E. 2004/9522, K. 2005/3781
